Aidat Nasıl Hesaplanır? Eşit, Arsa Payı ve m² Dağıtımı

Aidat, sitenin bir yıllık bütçesinin dairelere paylaştırılmış hâlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu iki dağıtım kuralı koyar: bazı giderler dairelere eşit, bazıları arsa payı oranında bölünür. Yönetim planı m² gibi farklı bir yöntem öngörüyorsa o uygulanır. Hesap üç adımda biter: yıllık bütçeyi çıkarın, gider kalemlerini kurala göre ayırın, daire başına düşen payı bulup aylığa bölün.

Aidat nedir, hangi giderleri kapsar?

Günlük dilde "aidat" dediğimiz şey kanunda ortak gider ve avans payı olarak geçer. Kat malikinin, anagayrimenkulün ortak giderlerine katılma borcudur. İki parçası vardır:

• Ortak gider payı: gerçekleşmiş, faturası kesilmiş giderlerden daireye düşen tutar.

• Avans payı: henüz gerçekleşmemiş giderleri karşılamak üzere peşin toplanan tutar. Yöneticinin her ay tahsil ettiği aidatın büyük kısmı teknik olarak avanstır.

Tipik bir sitede bütçeye giren kalemler şunlardır: personel giderleri (kapıcı, güvenlik, temizlik) ve bunların sosyal güvenlik primleri, elektrik ve su, asansör bakımı ve yıllık kontrolü, jeneratör ve hidrofor bakımı, bahçe bakımı, sigorta primleri, yönetici ücreti, muhasebe ve hukuk giderleri, ortak alan onarımları ve gelecekteki büyük yenilemeler için ayrılan pay.

Kanun aidatı nasıl paylaştırıyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi giderleri ikiye ayırır ve her biri için ayrı bir dağıtım anahtarı verir. Bu ayrımı atlayıp bütün bütçeyi tek bir yönteme göre bölmek, sitelerde en sık görülen ve itiraza en açık hatadır.

Eşit paylaştırılan giderler

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, dairelere eşit olarak bölünür. Daire ister 60 m² ister 180 m² olsun, kapıcı giderinden aynı payı öder. Mantığı basittir: bu hizmetler daire büyüklüğüne göre değil, hane sayısına göre tüketilir.

Arsa payı oranında paylaştırılan giderler

Anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ise her kat malikinin arsa payı oranında bölünür.

Arsa payı tapuda yazılıdır ve her bağımsız bölüm için bellidir. "Kabaca metrekareye yakındır" varsayımıyla hareket etmeyin; arsa payları çoğu projede metrekareyle birebir örtüşmez, kat farkı ve cephe gibi etkenlerle ayrışır. Hesabı tapu kayıtlarındaki değerle kurun.

m² veya başka bir yöntem ne zaman kullanılabilir?

Yönetim planı, kanundaki dağıtım kurallarından farklı bir yöntem belirleyebilir; örneğin bütün giderlerin brüt kullanım alanına (m²) göre paylaştırılmasını öngörebilir. Böyle bir hüküm varsa yönetim planı uygulanır. Yoksa dayanağınız doğrudan kanundur ve bir genel kurul kararıyla "biz bundan sonra her şeyi metrekareye böleceğiz" demek, yönetim planı değiştirilmediği sürece tartışmalı bir zemin yaratır.

Sıralama şudur: önce yönetim planı, yönetim planında hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi. Yıllık bütçeyi kurmadan önce sitenizin yönetim planını açıp dağıtım maddesini okuyun — hesabın tamamı o maddeye dayanır.

Isınma gideri neden ayrı hesaplanır?

Merkezî ısıtma sistemiyle ısınan binalarda ısınma ve sıhhi sıcak su gideri, aidatın genel dağıtım kuralına değil kendi yönetmeliğine tabidir. Bağımsız bölümlerde pay ölçer bulunması esastır ve gider, ölçülen tüketim ile kullanım alanı birlikte dikkate alınarak paylaştırılır; yönetmelik toplam ısıtma giderinin bir bölümünün ortak kullanım ve sistem kayıpları sayılarak kullanım alanına göre bölünmesini öngörür. Pratik sonuç: ısınma gideri bütçede ayrı bir kalem olarak durmalı, aidatın içine karıştırılmamalıdır. Aksi hâlde az tüketen daire fazla tüketenin faturasını öder ve itiraz kaçınılmaz olur.

Aidat hesaplama: adım adım

1. Yıllık bütçeyi çıkarın

Geçen yılın gerçekleşen giderlerini kalem kalem önünüze alın. Her kaleme gelecek yıl için gerçekçi bir artış uygulayın. Sözleşmeye bağlı kalemlerde (asansör bakımı, güvenlik hizmeti) sözleşmedeki artış formülünü kullanın; personel giderinde asgari ücret ve prim yükünü ayrı hesaplayın. Bütçeye üç şeyi eklemeyi unutmayın: öngörülemeyen onarım için bir pay, büyük yenilemeler için birikim payı (çatı, cephe, asansör yenileme) ve tahsil edilemeyecek aidat için bir tampon.

2. Gider kalemlerini paylaşım kuralına göre ayırın

Bütçeyi tek bir toplam olarak bırakmayın. Her kalemin karşısına dağıtım anahtarını yazın: eşit, arsa payı, m² veya ölçüme dayalı. Bu ayrım yapılmadan hesaplanan aidat, itiraz edildiğinde savunulamaz.

3. Daire başına düşen payı bulun

Eşit bölünecek toplamı bağımsız bölüm sayısına bölün. Arsa payına göre bölünecek toplamı, her dairenin arsa payının toplam arsa payına oranıyla çarpın. İki sonucu daire bazında toplayın.

4. Aylık avansa çevirin

Daire başına düşen yıllık tutarı on ikiye bölün. Yuvarlama yapacaksanız yukarı yuvarlayın; aşağı yuvarlama yıl sonunda kapatılması gereken bir açık üretir. Isınma gibi mevsimsel kalemleri yıla yayacaksanız bunu işletme projesinde açıkça yazın.

5. Yıl içinde sapmayı takip edin

Bütçe bir tahmindir. Gerçekleşen giderle tahmini gideri her ay karşılaştırın. Sapma büyürse yıl ortasında ek avans için genel kurulu toplamak, aralık ayında herkesi şaşırtan bir "fark aidatı" çıkarmaktan çok daha az sorun yaratır.

Örnek: 40 daireli bir sitede aidat

Aşağıdaki rakamlar yalnızca yöntemi göstermek için kurgulanmış bir örnektir; kendi sitenizin bütçesiyle aynı olmayacaktır.

• Yıllık bütçe: 2.400.000 TL

• Bunun 960.000 TL'si kapıcı ve bekçi gideri → eşit bölünür

• Kalan 1.440.000 TL sigorta, bakım, onarım, yönetici ücreti → arsa payı oranında bölünür

Eşit bölünen kısım: 960.000 ÷ 40 = daire başına yılda 24.000 TL, ayda 2.000 TL. Bu tutar sitedeki her daire için aynıdır.

Arsa payına göre bölünen kısım daireden daireye değişir. Arsa payı toplamın %2'si olan bir daire için: 1.440.000 × 0,02 = yılda 28.800 TL, ayda 2.400 TL. Arsa payı %3 olan daire için aynı kalemden ayda 3.600 TL çıkar.

Sonuç: %2 arsa paylı dairenin aylık aidatı 2.000 + 2.400 = 4.400 TL; %3 arsa paylı dairenin aidatı 2.000 + 3.600 = 5.600 TL. İki daire arasındaki fark, arsa payı farkının yalnızca büyük daireye düşen kısmı kadardır — bütün bütçe arsa payına bölünseydi fark çok daha yüksek çıkardı. Kanunun ikili ayrımının pratikteki karşılığı budur.

Boş daire, kiracı ve devirde aidat kime ait?

Boş daire aidat öder mi?

Öder. Kat maliki, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Aynı kural, asansörü kullanmadığını söyleyen zemin kat maliki için de geçerlidir.

Kiracı aidattan sorumlu mu?

Kat malikinin ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli biçimde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani yönetici kiracıya da başvurabilir, fakat kiracıdan kira bedelini aşan bir tahsilat isteyemez.

Daire el değiştirirse geçmiş borç ne olur?

Devirden önce doğmuş borç, yeni malikin de karşısına çıkabilecek bir yüktür; bu yüzden satıştan önce yönetimden borcu yoktur yazısı istenmesi yerleşik uygulamadır. Yönetici tarafında yapılması gereken, devir tarihinin kayda geçirilmesi ve o tarihe kadarki bakiyenin kapatılıp yeni malike temiz bir hesap açılmasıdır.

Aidat ödenmezse: gecikme tazminatı

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu bir ceza değil, kanunun öngördüğü sabit bir orandır ve borç tutarı üzerinden gün sayısına göre işler. Yöneticinin bunu uygulaması takdire bağlı değildir; uygulamamak, zamanında ödeyen kat maliklerinin aleyhine bir sonuç doğurur.

Takibin nasıl işlediğini, hangi belgenin icraya dayanak olduğunu ve kanuni ipoteğin ne zaman devreye girdiğini ödenmeyen aidatın tahsili yazısında ayrıntılı anlattık.

Aidat hesaplamada en sık yapılan altı hata

1. Bütün bütçeyi tek kurala göre bölmek. Kapıcı gideri arsa payına bölündüğünde büyük daireler, her şey eşit bölündüğünde küçük daireler haksız yere fazla öder.

2. Arsa payını tapudan almamak. Yaklaşık değerlerle kurulan tablo, ilk itirazda çöker.

3. Yenileme payı ayırmamak. Çatı ya da asansör yenilemesi geldiğinde tek seferde toplanan yüksek tutar, tahsilat oranını en çok düşüren şeydir.

4. Tahakkuku tahsilat sanmak. Borçlandırılan tutar gelir değildir. Bütçeyi tahsil edilen parayla değil, tahsil edilmesi beklenen parayla kurarsanız kasa yıl ortasında boşalır.

5. Bakiyeyi elle tutmak. Ayrı bir tabloda tutulan bakiye, bir ödeme kaydı unutulduğu anda gerçekten sapar ve sapma aylar sonra fark edilir.

6. İşletme projesini tebliğ etmemek. Usulünce bildirilmemiş bir hesap, hukuken dayanaksız kalır.

Sık sorulan sorular

Aidat her yıl yeniden mi belirlenir?

Evet. Aidat, yıllık işletme projesinden çıkar ve her yıl yeniden hesaplanır. Kat malikleri kurulu bütçeyi görüşüp karara bağlar; yıl içinde bütçe yetmezse ek avans için yeniden toplanılabilir.

Aidat artışı için genel kurul kararı şart mı?

Aidat, kat malikleri kurulunca kabul edilen işletme projesine dayanır. Yöneticinin tek başına oran belirlemesi değil, bütçenin kurulda karara bağlanması esastır. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yöneticinin gecikmeksizin bir işletme projesi yapması ve bunu kat maliklerine bildirmesi gerekir.

Kapıcı maaşı gerçekten eşit mi bölünür?

Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa evet. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kanunen dairelere eşit olarak paylaştırılır.

Aidatı kim tahsil eder, nereye yatırılır?

Tahsilat yöneticinin görevidir. Toplanan paraların, anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilerek açılmış bir banka hesabında tutulması kanunun öngördüğü yöntemdir. Yöneticinin kişisel hesabıyla site parasının karışması, denetimde ilk sorulan ve en zor açıklanan konudur.

Hesabın kendisi kolay, sürdürmesi zor

Yukarıdaki hesap bir kez yapılır. Zor olan, on iki ay boyunca her daire için tahakkuku üretmek, gelen ödemeyi doğru daireye ve doğru borca yazmak, kısmi ödemeleri dağıtmak, gecikme tazminatını gün bazında işletmek ve bakiyeyi hiç sapmadan tutmaktır. Bu iş elektronik tabloda yürütüldüğünde hata payı zamanla artar, çünkü tek bir kayıt unutulduğunda tablo sessizce yanlışa döner.

Sitevona bu döngüyü tek panelde yürütmek için kurulmuştur: toplu tahakkuk sihirbazı aidatı eşit, m² veya arsa payına göre tek seferde dağıtır, daire bazlı muafiyet tanımlanabilir, gecikme tazminatı gün bazında hesaplanır, gelen ödeme en eski borçtan başlayarak otomatik kapatılır ve bakiye her zaman işlem defterinden hesaplandığı için tutarsızlık oluşmaz. Aidat ve borçlandırma modülüne göz atabilir, fiyatlandırma sayfasından ilk yılın ücretsiz olduğunu görebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki görüş veya danışmanlık değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve ilgili yönetmelikler değişebilir; sitenizin yönetim planı kanundaki dağıtım kurallarından farklı hükümler içerebilir. Somut bir uyuşmazlıkta bir hukuk profesyoneline danışın.