Ödenmeyen Aidat Nasıl Tahsil Edilir? İhtardan Kanuni İpoteğe

Ödenmeyen aidat üç aşamada tahsil edilir: hatırlatma, yazılı ihtar ve icra takibi. Takibin hukuki dayanağı, usulünce tebliğ edilip kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararıdır; bu belgeler İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesindeki belgelerden sayılır. Borçlu geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Borç bu yolla da alınamazsa dairenin üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir.

Önce dayanak belge: elinizde ne var?

Tahsilatta yapılan en pahalı hata, işi ihtarla başlatmaktır. İş aslında bir yıl önce, ocak ayında başlar. Çünkü icra dairesine gittiğinizde sorulan tek şey alacağın neye dayandığıdır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Bir belgenin bu niteliği kazanması için iki şart vardır:

• Usulüne uygun tebliğ. İşletme projesi, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilmiş olmalıdır.

• Kesinleşme. Bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmemiş ya da itiraz kurulda görüşülüp karara bağlanmış olmalıdır.

Tebliğ edilmemiş bir bütçe, ne kadar doğru hesaplanmış olursa olsun bu gücü taşımaz. Belgenin nasıl hazırlanıp tebliğ edileceğini site yöneticisinin görevleri yazısında ayrıntılı anlattık.

Tebligatın kime yapıldığı, hangi tarihte gittiği ve imzanın alınıp alınmadığı bir yıl sonra ispat konusu olur. Bu kayıtları takvim notu olarak değil, tarih damgalı biçimde saklayın.

Gecikme tazminatı: aylık yüzde beş

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunda yazılıdır; yöneticinin takdirine bırakılmış bir yaptırım değildir.

Nasıl hesaplanır?

Tazminat, ödenmeyen tutar üzerinden ve gecikilen gün sayısına göre işler. Aylık yüzde beş, günlük yaklaşık binde 1,67'ye karşılık gelir. Örnek: 5.000 TL'lik aidat 40 gün geciktiğinde tazminat kabaca 5.000 × 0,05 ÷ 30 × 40 = 333 TL olur. Kısmi ödeme yapılmışsa tazminat kalan bakiye üzerinden işlemeye devam eder — bu yüzden her ödemenin hangi aya ve hangi borca sayıldığı kayıt altında olmalıdır.

Uygulamak zorunlu mu?

Kanunun öngördüğü bir sonuç olduğu için yöneticinin bunu görmezden gelmesi, zamanında ödeyen kat maliklerinin aleyhine bir durum yaratır. Uygulamada asıl sorun isteksizlik değil, hesabın elle tutulamamasıdır: her daire için ayrı ayrı gün sayıp oran işletmek, otuz-kırk daireden sonra pratikte imkânsız hâle gelir ve bu yüzden çoğu sitede tazminat hiç işletilmez.

Kademeli tahsilat: hatırlatma, ihtar, icra

1. Hatırlatma

Gecikmenin büyük bölümü kötü niyetten değil unutkanlıktan doğar. Vade gününden birkaç gün sonra gönderilen kısa bir SMS veya e-posta hatırlatması, hiçbir hukuki maliyeti olmadan tahsilatın önemli bir kısmını çözer. Hatırlatmada borcun tutarı, ait olduğu dönem ve ödeme kanalı net yazılmalıdır; "aidat borcunuz vardır" cümlesi tek başına işe yaramaz.

2. Yazılı ihtar

Hatırlatmaya rağmen ödeme gelmezse yazılı ihtar aşamasına geçilir. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, tebliğin ispatı bakımından en güvenli yoldur. İhtarda şunlar bulunmalıdır: borcun dönemi ve tutarı, işleyen gecikme tazminatı, dayanak belge (işletme projesi veya kurul kararı, tarihiyle), ödeme için verilen süre ve ödenmemesi hâlinde icra takibi başlatılacağı uyarısı.

3. İcra takibi

Aidat alacağı için genel haciz yoluyla ilamsız takip başlatılır. Borçluya ödeme emri tebliğ edilir; borçlunun ödeme yapması ya da itiraz etmesi için kanunda öngörülen süre yedi gündür. Takip, yönetici tarafından yapılabileceği gibi kat maliklerinden her biri tarafından da yapılabilir; kanun bu yetkiyi açıkça verir.

Borçlu itiraz ederse ne olur?

İlamsız takipte borçlunun süresinde yaptığı itiraz takibi durdurur. Bu noktada alacaklının iki yolu vardır:

1. İtirazın kaldırılması — alacak, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelere dayanıyorsa icra mahkemesinden istenir. Kesinleşmiş işletme projesi tam olarak bu nedenle önemlidir: dosyanız icra mahkemesinde görülür ve genel mahkemede dava açmaya göre çok daha hızlı sonuçlanır. Bu talebin kanunda öngörülen bir süresi vardır; itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde ileri sürülmesi gerekir.

2. İtirazın iptali davası — elinizde 68. madde kapsamında bir belge yoksa genel mahkemede dava açılır. Bu yol daha uzundur ve masraflıdır.

Her iki yolda da itirazın haksız çıkması hâlinde borçlunun, asıl alacağın belirli bir oranından az olmamak üzere tazminata mahkûm edilmesi mümkündür. Kanunun bu oran için öngördüğü alt sınır yüzde yirmidir.

Kiracıdan tahsil edilebilir mi?

Evet, sınırlı olarak. Kat malikinin ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından; bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli biçimde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Sınır şudur: kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracıdan, birikmiş 60.000 TL'lik aidat borcunun tamamı tek seferde istenemez. Yönetici açısından pratik sonuç: kiracıya başvurmak tahsilatı hızlandırabilir ama malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Kanuni ipotek: son güvence

Kat malikinin borcu bu yollarla da alınamazsa, mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine — varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle — bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Kanuni ipoteğin caydırıcılığı yüksektir: daire satılmak istendiğinde ipotek tapuda görünür ve borç ödenmeden devir pratikte tıkanır. Yöneticinin kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmesi, kanunda sayılan görevleri arasındadır.

Gelen ödeme hangi borca sayılır?

Birden çok döneme ait borcu olan bir daireden kısmi ödeme geldiğinde bu ödemenin hangi borca sayılacağı önemlidir. Borçlu hangi borcu ödediğini bildirmemişse, ödeme kural olarak muaccel olan ve vadesi önce gelmiş borçtan başlayarak kapatılır. Yani "en eski borç önce" ilkesi bir tercih değil, yasal sıradır.

Bunun tahsilat açısından iki sonucu vardır. Birincisi, en eski borç kapandıkça zamanaşımı riski azalır. İkincisi, dosyanın hangi dönemler için açık olduğu her an nettir. Ödemeleri "en son aya say" mantığıyla işleyen bir kayıt düzeni, aylar sonra hangi dönemin ödendiğinin bilinmediği bir tabloya dönüşür.

Zamanaşımı tarafında da dikkat edilmesi gereken bir nokta var: aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde kabul edildiğinden beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu yönünde yerleşik bir uygulama vardır. Yıllarca takip edilmeyen alacaklar bu nedenle bir noktadan sonra tahsil edilemez hâle gelebilir.

Tahsilat oranını yükselten beş alışkanlık

1. Vadeyi sabitleyin. Her ayın aynı günü tahakkuk, aynı günü hatırlatma. Değişken vade, gecikmeyi normalleştirir.

2. Erken ve nazik hatırlatın. İlk hatırlatma vade gününden birkaç gün sonra gitmelidir; bir ay beklemek borcu birikmiş hâle getirir ve ödeme direncini artırır.

3. Makbuzu anında verin. Numaralı ve doğrulanabilir bir makbuz, "ben ödemiştim" tartışmasını baştan bitirir.

4. Gecikme tazminatını istisnasız işletin. Bazı dairelere işletip bazılarına işletmemek, hem eşitsizlik hem itiraz gerekçesi üretir.

5. Bakiyeyi tek yerde tutun. Tahakkuk, tahsilat ve tazminat aynı defterden hesaplanmalı; ayrı tutulan iki tablo er ya da geç ayrışır.

Sık sorulan sorular

Aidat borcu için önce dava mı açılır, icra mı?

Kanun, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabileceğini de icra takibi yapılabileceğini de belirtir. Uygulamada, elinizde kesinleşmiş bir işletme projesi varsa doğrudan icra takibi başlatmak daha hızlı yoldur.

Takibi kim başlatır?

Yönetici başlatabilir; ayrıca diğer kat maliklerinden her biri de dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Yöneticinin görev listesinde, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması açıkça sayılmıştır.

Boş dairenin borcu takip edilebilir mi?

Evet. Kat maliki, ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Boş daire de aidat borçlusudur.

Gecikme tazminatı ayrıca talep edilmeli mi?

Gecikme tazminatı asıl alacağın fer'isidir ve takip talebinde ayrıca gösterilir. Hesabın gün bazında ve borç bazında tutulmuş olması bu aşamada işinize yarar.

Takip bir hukuk işi kadar bir kayıt işidir

Yukarıdaki aşamaların hepsi aynı soruya dayanır: hangi daire, hangi dönem için, ne kadar borçlu ve bunu neye dayanarak söylüyorsunuz? Bu soruya saniyeler içinde cevap veremeyen bir yönetim, ihtar aşamasında da icra aşamasında da zaman kaybeder.

Sitevona tahsilat döngüsünü bu soruya cevap verecek biçimde kurar: gelen ödeme en eski borçtan başlayarak otomatik dağıtılır, fazla, eksik ve kısmi ödemeler ayrı ayrı işlenir, her tahsilat için numaralı makbuz üretilir, banka ekstresi içe aktarılarak gelen havale doğru daireyle eşleştirilir, gecikme tazminatı gün bazında hesaplanır ve hukuki takip tarafında ihtar ve icra aşamaları tarihleriyle saklanır. Bakiye her zaman işlem defterinden hesaplandığı için iki ekran arasında tutarsızlık oluşmaz.

Modüllere göz atabilir, fiyatlandırma sayfasından ilk yılın ücretsiz olduğunu görebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki görüş veya danışmanlık değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu hükümleri ve bunlara ilişkin süreler değişebilir; somut olayın koşulları sonucu etkiler. Takip başlatmadan önce bir hukuk profesyoneline danışın.